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Comprar un inmueble es uno de los pasos más importantes en la vida financiera de cualquier persona. Sin embargo, cuando lo hacemos por primera vez, pueden surgir muchas dudas: ¿qué documentos se necesitan?, ¿cuánto se paga de impuestos?, ¿qué trámites hay que cumplir antes de llegar con el notario?
En mi caso, cuando decidí adquirir mi primera propiedad en San Luis Potosí, lo que más me preocupaba era llegar al momento de la firma y que me aparecieran impuestos que no tenía presupuestados. Y créeme: es algo que pasa con frecuencia si no te informas bien desde el inicio.
A continuación, te comparto una guía completa con los impuestos, requisitos, costos y consejos prácticos para que tu compra sea una experiencia positiva y sin sorpresas desagradables.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en San Luis Potosí?
Cuando compras una casa, terreno o departamento en San Luis Potosí, hay varios impuestos y derechos que debes cubrir. Estos son los más relevantes:
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
Este es el impuesto local más importante. Hasta hace unos años era del 2 %, pero hoy se cobra el 4 % del valor del inmueble. Lo recauda el estado y se paga al momento de escriturar.
En números prácticos: si compras una propiedad de $1,000,000 MXN, solo de ISAI deberás pagar $40,000 MXN.
Nuevo impuesto cedular por enajenación de inmuebles (vigente desde 2025)
Este impuesto aplica cuando vendes un inmueble (personas físicas), pero conviene conocerlo porque puede impactar si más adelante decides revender.
- Se cobra un 3 % sobre la ganancia obtenida.
- El notario es responsable de retenerlo y enterarlo al fisco.
- Existen exenciones (por ejemplo, operaciones menores a 6,447 UMA o en el caso de adultos mayores que venden su única propiedad).
Otros pagos adicionales
- Predial actualizado (si lo debe el vendedor, te conviene revisarlo antes de la compra).
- Avalúo: obligatorio y con vigencia de 6 meses.
- Derechos de registro: pago al Registro Público de la Propiedad (RPP).
Tip personal: en mi experiencia, el avalúo fue uno de los costos que no había considerado al principio. Aunque no es muy alto comparado con los impuestos, sí debes incluirlo en tu presupuesto.
Requisitos y documentos para escriturar una propiedad
Uno de los pasos más pesados en la compra es reunir la documentación. Aquí te detallo lo que me solicitaron tanto el notario como el banco al otorgarme el crédito hipotecario:
Documentación del comprador
- Identificación oficial vigente (INE).
- CURP.
- Acta de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio.
- Constancia de situación fiscal (RFC).
- Comprobante de domicilio.
Documentación del vendedor (persona física)
- INE.
- CURP.
- Acta de nacimiento y matrimonio (si aplica).
- Constancia de situación fiscal.
- Estado de cuenta bancario para recibir el pago.
Si el vendedor es persona moral (empresa):
- Acta constitutiva.
- Documentación del representante legal.
- Constancia de situación fiscal.
- Estado de cuenta empresarial.
Documentación técnica del inmueble
- Escrituras anteriores con datos del Registro Público de la Propiedad.
- Predial actualizado.
- Recibo de agua vigente pagado.
- Planos del inmueble (cuando aplica).
- Avalúo y solicitud de avalúo.
Tip personal: yo descubrí que el predial y el recibo de agua pueden retrasar la operación si no están al corriente. Asegúrate de pedirlos desde el inicio al vendedor.
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Costos de escrituración: cuánto debes presupuestar realmente
El costo de escriturar en San Luis Potosí suele estar entre el 4 % y 7 % del valor del inmueble. Este rango depende del tipo de propiedad, ubicación, impuestos aplicables y honorarios del notario.
Desglose de gastos principales
- ISAI (4 %)
- Avalúo (puede variar según el banco o notario)
- Derechos de registro en el RPP
- Honorarios notariales
Un notario me explicó que aproximadamente el 80 % de este gasto son impuestos y derechos y solo el 20 % corresponde a honorarios.
Tip personal: para no llevarme sorpresas, pedí un presupuesto detallado a la notaría antes de firmar. Esa fue la mejor decisión, porque me permitió ajustar mi plan de ahorro y llegar preparado.
Fundamentos legales que regulan los impuestos inmobiliarios en SLP
Detrás de cada impuesto hay una base legal. Esto es clave porque muchas veces los notarios y bancos te mencionan artículos de ley que parecen complicados, pero en realidad solo buscan respaldar los cálculos.
Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR)
- Artículos 93, 119–128, 150, entre otros: regulan la enajenación de bienes inmuebles para personas físicas.
- Artículos 81 y 126: aplican a personas morales con fines no lucrativos.
- Artículos 153 y 160: aplican a residentes en el extranjero.
Reglamento de la LISR
- Artículos 154, 155, 200, 205, 208, 209, 211–219: regulan cálculos de pagos provisionales y definitivos.
Normatividad estatal en San Luis Potosí
- Ley estatal del ISAI (actualmente al 4 %).
- Reforma 2025 que establece el impuesto cedular del 3 %.
Consejos prácticos antes de firmar en notaría
Comprar un inmueble debería ser motivo de alegría, no de frustración. Para que el proceso sea más llevadero, aquí van mis recomendaciones:
A quién acudir para asesoría confiable
- Notario público: es tu mejor fuente para conocer impuestos locales y requisitos.
- Banco (si hay crédito hipotecario): revisa sus requisitos y avalúos.
- Asesor inmobiliario: puede guiarte con trámites preliminares, pero siempre confirma con el notario.
Errores comunes al comprar tu primera propiedad
- No considerar todos los costos de escrituración.
- No revisar que el predial y los servicios estén al corriente.
- Depender solo de lo que diga la inmobiliaria sin verificar con el notario.
Cómo planear para que la compra sea positiva
- Solicita presupuesto detallado en notaría con todos los impuestos y gastos.
- Pregunta por las exenciones de ISR si es tu primera vivienda.
- Reúne documentos con anticipación para evitar retrasos.
Conclusión
La compra de un inmueble en San Luis Potosí implica más que pagar el precio de la propiedad: debes considerar impuestos, trámites notariales, avalúo, derechos de registro y honorarios. En mi experiencia, la clave está en anticipar cada gasto y reunir documentos con tiempo, para que el proceso fluya sin sorpresas.
Planear con información clara transforma la compra de una casa en lo que debería ser: un paso emocionante y positivo hacia tu patrimonio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa en San Luis Potosí?
Alrededor del 4 % del valor del inmueble por ISAI, más avalúo, registro y honorarios.
¿Qué es el nuevo impuesto cedular en SLP?
Desde 2025 se cobra un 3 % sobre la ganancia en venta de inmuebles para personas físicas.
¿Cuánto cuesta escriturar en San Luis Potosí?
Entre 4 % y 7 % del valor del inmueble, incluyendo impuestos y honorarios.
¿Qué documentos pide el notario?
Identificaciones, actas, constancia fiscal, predial, recibo de agua, escrituras previas y avalúo.
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